“往年到了年末，開發(fā)商考慮的都是下一年如何發(fā)展擴(kuò)張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現(xiàn)金流的安全問題。”
       樓市眼下寒風(fēng)凜冽，開發(fā)商都忙著籌備過冬糧草。
       “今年年底和明年一季度都是傳統(tǒng)的樓市淡季，房企至少得備好可供未來6個(gè)月使用的資金。”旭輝集團(tuán)總裁助理張偉峰昨日說，往年到了年末，開發(fā)商考慮的都是下一年如何發(fā)展擴(kuò)張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現(xiàn)金流的安全問題。
       “首先保證現(xiàn)金流安全”
       與張偉峰有著類似判斷的，還有上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海。
       宋海昨日說，“現(xiàn)在大家所考慮的都是現(xiàn)金流的安全問題，越是全國(guó)布局的房企越是會(huì)考慮現(xiàn)金流的安全問題。”
年末“搶收”幾乎已經(jīng)成了開發(fā)商的共識(shí)。
       新城集團(tuán)副總裁黃超昨日說，到了年末，開發(fā)商都會(huì)盡快“收錢”，但今年年末和往年相比，拿到錢后的做法不一樣，“以往拿到錢后想的是來年進(jìn)一步的發(fā)展，今年拿到錢想的是保證支付，確保自身正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此今年年末開發(fā)商對(duì)資金回籠的速度有更高的要求。”
       據(jù)黃超介紹，開發(fā)商到了年底，會(huì)有一個(gè)年終結(jié)算，包括工程款支付、銀行還貸等，資金會(huì)比較緊張，而且，要完成全年的任務(wù)指標(biāo)，還要有相應(yīng)的促銷活動(dòng)。而今年由于市場(chǎng)出現(xiàn)罕見低迷，各種矛盾都集中到了一起，開發(fā)商推出的優(yōu)惠促銷也呈現(xiàn)出“十八般武藝全用上”的情況。
       黃超說，由于面臨著比較大的回款壓力，開發(fā)商在年底推出的促銷，一般都會(huì)將付款方式、付款周期與價(jià)格優(yōu)惠掛鉤，付款方式和周期越快的，價(jià)格優(yōu)惠也就越大。
       新城在滬項(xiàng)目新城公館此前曾進(jìn)行過一波大幅降價(jià)促銷，收效明顯。
       降價(jià)跑量的救命哲學(xué)
       部分開發(fā)商的擔(dān)憂是，降價(jià)潮在明年還會(huì)擴(kuò)散。
       宋海認(rèn)為，上海樓市在過去一個(gè)月里發(fā)生的事情，明年會(huì)陸續(xù)在全國(guó)其他城市發(fā)生，因此開發(fā)商能盡快出貨就盡快出貨。“這輪調(diào)控已經(jīng)表明，開發(fā)商不能指望市場(chǎng)、政策在一夜之間就能反轉(zhuǎn)，因此一定要把命運(yùn)掌握在自己手里。”
宋海預(yù)計(jì)，即便到了明年一季度，市場(chǎng)仍將會(huì)有一波降價(jià)跑量的行情，開發(fā)商會(huì)根據(jù)明年的現(xiàn)金流情況，考量選取在哪個(gè)城市、哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)項(xiàng)目、哪種產(chǎn)品進(jìn)行降價(jià)。
       張偉峰的觀點(diǎn)更為“保守”。
       “就像當(dāng)初誰也沒料到情況會(huì)惡化到現(xiàn)在這樣一樣，目前的情況是，對(duì)于明年的行情，大家普遍都看不清，年前的市場(chǎng)形勢(shì)將以開發(fā)商降價(jià)為主。”張偉峰認(rèn)為，開發(fā)商所能做的只有顧全眼前，把能賣掉的房子賣掉，把錢拿在手里是最好的，也就是“現(xiàn)金為王”的過冬策略。
       “拿出那些降價(jià)以后能賣得出去的房子推，否則不如不推。”張偉峰稱，這種以降價(jià)為中心的跑量策略為“救命哲學(xué)”，“再這樣下去，政府也會(huì)出手的，至少得能讓人喘喘氣。”
       銀億集團(tuán)銷售部總監(jiān)王士章認(rèn)為，年底各開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷策略大致可分為兩類，一類是挺過年末，等待來年再推盤，一類是在年底大搞促銷，降價(jià)跑量，回籠資金。“過年關(guān)是大事情，很多公司對(duì)此都非常慎重，只要現(xiàn)金流充足，能順利過完年都不會(huì)輕易降價(jià)。像一些開發(fā)商打7折、8折銷售，真是不到萬不得已不會(huì)那樣做的。”
       不過，對(duì)于萬科加入到降價(jià)行列，王士章認(rèn)為，這與普通房企降價(jià)還有些不同，“萬科他們不是為了短期利益，而是和行業(yè)周期一起波動(dòng)，市場(chǎng)好的時(shí)候提價(jià)快銷，市場(chǎng)不好的時(shí)候則順應(yīng)降價(jià)。”
       “繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力不足”
       不過，一波降價(jià)潮過后，開發(fā)商對(duì)于是否進(jìn)一步促銷也謹(jǐn)慎起來。
       宋海說，目前已是11月下旬，接下來再參與降價(jià)打折的開發(fā)商，在蓄客的數(shù)量上會(huì)有所制約。
       黃超也稱，新城集團(tuán)在上海的在售樓盤以剛需盤為主，在11月底、12月還會(huì)有2-3個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，但這不是突擊開盤，而是按計(jì)劃進(jìn)行的。“現(xiàn)在政府部門對(duì)于預(yù)售許可證的審批和發(fā)放都非常嚴(yán)格。”黃超稱，即將加推的項(xiàng)目將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作予以合理定價(jià)。
       王士章說，眼下實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)會(huì)暫時(shí)避避風(fēng)頭，等待市場(chǎng)穩(wěn)定；實(shí)力較弱的企業(yè)會(huì)做促銷。該公司現(xiàn)金流沒太大問題，原本計(jì)劃年內(nèi)上市的一個(gè)高端樓盤，目前已延遲至明年。
       中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟判斷，眼下品牌企業(yè)的降價(jià)壓力要小些，急于回籠資金的企業(yè)降價(jià)幅度會(huì)大些，年底前的總體折扣會(huì)在6.5折-8.5折之間。
       拿地?zé)崆轶E降
       此外，開發(fā)商普遍看緊荷包之際，拿地?zé)崆轶E減。
       宋海說，由于該公司的項(xiàng)目銷售已接近尾聲，因此他們考慮在上海或周邊地區(qū)再拿一塊地，“眼下土地市場(chǎng)的起拍價(jià)、溢價(jià)率都比先前較為有利，我們正在重點(diǎn)考慮，不過由于目前市場(chǎng)不好，我們?cè)诳紤]拿地時(shí)也會(huì)更加慎重。”
       據(jù)宋海介紹，目前他們公司在上海僅有盤古天地這一個(gè)項(xiàng)目，一期已經(jīng)入住，二期也已完成2/3的銷售，由于資金壓力相對(duì)不大，因此在定價(jià)上沒有太大動(dòng)作，只是受其他降價(jià)樓盤影響，成交相對(duì)慢些。
       黃超進(jìn)一步說，雖然目前的土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫，但由于地方政府對(duì)土地價(jià)格預(yù)期并沒有大幅下調(diào)，起拍價(jià)與開發(fā)商的心理接受程度仍有較大差距，因此出現(xiàn)了很多土地流拍的情況。有些地方由于全年出讓的土地指標(biāo)還沒完成，也不排除在年底集中掛牌推出的情況。
       王士章介紹說，近期有一些二手土地項(xiàng)目找他們洽談，他們都拒絕了，“有現(xiàn)金也不輕易買地，因?yàn)楹笫羞€看不清。”王士章說，促銷、推新盤、買地這三大事項(xiàng)，目前都是各家房企要謹(jǐn)慎對(duì)待的。
       張偉峰同樣強(qiáng)調(diào)，因?yàn)榇蠹移毡閷?duì)明年的行情不看好，開發(fā)商的投資熱情已經(jīng)大大減退。雖然目前的地價(jià)相對(duì)便宜，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有利，但多數(shù)企業(yè)已經(jīng)不再拿地了，“目前的市場(chǎng)存貨積壓得很厲害，庫(kù)存的房源都賣不動(dòng)，除了多年沒有拿過地的房企和實(shí)力確實(shí)很強(qiáng)的房企，誰還敢再以占用大量現(xiàn)金流為代價(jià)再拿地？”