中國住房發(fā)展（2012年中）報告（以下簡稱“報告”）。報告稱，今年上半年我國的房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標區(qū)間。
       據社科院財經戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組組長高培勇介紹，盡管2012年6月，房地產走勢出現偏離“軟著陸”的調控目標的趨勢，只要下半年政策得當，住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎上實現健康發(fā)展。
       針對下半年我國住房市場調控措施，報告建議，要通過強化和完善調控政策，扭轉房地產回漲的局面，防止報復性反彈，及時預防和化解金融風險，確保房地產市場理性和“軟著陸”。
       社科院發(fā)布的報告詳情如下：
       中國住房發(fā)展（2012年中）報告（摘要）
       中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組【課題組長高培勇，副組長倪鵬飛】
       一、2012上半年房地產市場形勢及與調控目標對照
       上半年，面對日益惡化的國際經濟環(huán)境，以及由此導致的復雜嚴峻的國內經濟形勢，黨中央、國務院堅持穩(wěn)中求進的工作基調，在“穩(wěn)增長、擴內需、調結構、惠民生”的方針指導下，在微調和預調宏觀經濟政策的同時，堅持了房地產從嚴調控不動搖，上半年的房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標的區(qū)間，但近期呈現回暖的偏離“軟著陸”目標的趨勢。具體表現在：1、宏觀經濟：宏觀經濟運行在預設區(qū)間，有亮點，也有隱憂，但總體下降過速，超出預期。2、房地產投資：增幅繼續(xù)大幅回落，影響宏觀經濟增長，但增長平穩(wěn)、結構合理。3、房地產供求：處在調控目標的區(qū)間，住房供給后續(xù)不足，房地產存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過速，成交量已經回暖；4、房地產價格：住房價格同比下降符合目標，環(huán)比出現反彈，房價走勢偏離調控目標。5、房地產金融：住房金融總體增長穩(wěn)定，信貸結構合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂。6、住房用地：土地供應結構合理，保障性住房用地應保盡保，但是土地市場量價齊跌過速，未來價格反彈的壓力。7.保障性住房按計劃實施，開發(fā)資金缺口較大。
       二、2012上半年的形勢及問題的原因分析
       2012上半年住房市場的形勢及其變化是住房市場各方相互博弈，尤其是各方與中央調控政策博弈并動態(tài)演化的結果，其表現是：1、宏觀經濟環(huán)境變化及宏觀政策的調整；2、金融機構有關住房信貸政策的調整；3、金融政策的微調及傳言影響市場預期改變；4、地方政府財政壓力增大及預期調整；5、開發(fā)企業(yè)的資金和庫存壓力及預期調整；6、購房者剛性需求釋放及預期改變。
       總之，上半年市場走勢偏離調控目標，主要是宏觀政策微調導致的預期調整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調實際作用導致的，但是這一回漲的變化給下半年的調控增加了復雜性和難度。雖然今年以來貨幣政策進入適度微調期，央行既降存準率又降息，銀行可貸資金規(guī)模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產資金緊張局面會得到明顯緩解。一方面，由于時滯等影響，宏觀政策的微調還沒有通過傳導機制影響到房地產供求層面；另一方面，銀行對房地產行業(yè)的貸款仍強調差別化政策；與此同時，房地產信貸政策微調影響有限。6月末，金融機構人民幣房地產貸款增速比上季度末高0.2個百分點。而對市場影響最及時和直接的個人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長11 %，增速比上季度末低1.1個百分點。
       2012年上半年，為鞏固樓市調控政策，中央堅定不移地繼續(xù)加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購、限貸等房地產調控政策不放松。但在具體操作上存在有待完善的問題：1、總體政策有待慎密。當宏觀政策調控進行微調，且調控方向與住房調控方向不一致時，針對兩者沒有選擇好有效定向和隔離的手段和工具；2、行政調控有待完善。沒有完善房地產調控目標并予以制度化和長期化。第一，針對2011年調控目標沒實現的沒有追究責任；房地產調控問責制還沒有兌現；第二，2012中央有關部門沒有延續(xù)去年的各城市確定調控目標的要求，使得問責制無法實施；第三，針對一些城市微調調控政策，包括變相放松限購或者實行土地炒作，僅采取制止措施，沒有進行責任追究；3、預期管理沒跟上。盡管從嚴調控的政策沒有改變。但是，一方面，面對宏觀政策微調的過度解讀，放松調控的市場傳言，有關部門回應還不夠清晰和有力；另一方面，尤其是在宏觀政策微調初期，有關從嚴調控不放松的表態(tài)不夠頻繁和堅決。給媒體留下炒作的空間，給市場留下想象的空間；4、信貸政策無差異改變。事實上，首套房優(yōu)惠并不能從實際意義上刺激太多剛性需求，即便改變政策，按照調控目標也應該在房價理性回歸到一定程度（比如房價下降10%以后），此前兩次降息均采用無差異同比例降息（包括公積金），二次降息時“要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”，無疑發(fā)出了一個房貸降息的信號，是市場預期發(fā)生改變的主要原因；5、稅制改革試點不積極。2012年3月22日，國務院批轉的國家發(fā)展改革委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要適時擴大房產稅試點范圍。但是，到目前為止，擴大房產稅試點的消息遲遲未見，這在一定程度上尤其影響市場預期。
       三、2012下半年的總體趨勢與主要風險
       2012年住房市場發(fā)展的總體趨勢：基于宏觀大環(huán)境和房地產市場短期基本面的判斷：宏觀政策微調奏效，關鍵動力比較有力，從而為房地產調控創(chuàng)造了條件；剛性需求有所釋放，開發(fā)商面臨庫存與資金雙重壓力，樓市整體供大于求。我們認為：盡管2012年6月，房地產走勢出現偏離“軟著陸”的調控目標的趨勢，只要下半年政策得當，住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎上實現健康發(fā)展。但如果政策有力但不十分有力，基于各方博弈，下半年也存在價格溫和回升，成交量繼續(xù)增加的可能性。
       2012年下半年住房市場發(fā)展的主要風險。由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的，而主要通過行政高壓手段實現；也不是理性的市場力量的作用，而主要是由于非理性的預期改變所導致的，基礎并不牢固，存在諸多不確定性。1、報復性反彈導致調控功虧一簣。2、資金斷裂積聚房地產的金融風險。
       下半年住房市場調控的復雜性。下半年，針對市場主體和政策本身，中央的房地產調控面臨諸多復雜的矛盾：1、中央政府的宏觀經濟調控與房地產調控的操作方向相反。從過去的經驗看，寬松的貨幣政策最終要傳導到房地產市場上去，增加了從嚴調控房地產的難度。2、地方政府財政吃緊與支出增加。3、開發(fā)商資金斷裂與得到資金不降價。4、需求者買漲不買落，預期變化較快。
       四、2012下半年的住房市場調控政策建議
       下半年基本目標：爭取實現促進宏觀經濟和住房市場的雙雙軟著陸：在價格上，要扭轉一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來；在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。
       總體思路：毫不動搖，統籌兼顧，相機抉擇，長短結合。
       主要任務：通過強化和完善調控政策，扭轉房地產回漲的局面，防止報復性反彈，及時預防和化解金融風險，確保房地產市場回歸理性和“軟著陸”，為經濟平穩(wěn)增長和“軟著陸”做貢獻。同時，為房地產長期內實現健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件，而當務之急是扭轉預期。
       為此，第一，要繼續(xù)從嚴執(zhí)行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件），國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發(fā)〔2011〕1號；第二，近期國務院組織檢查各地落實政策的情況，國務院領導和有關部門適時強調調控不動搖，主流媒體加大力度，積極宣傳和引導預期；第三，國務院在近期內應迅速出臺一些新的措施，以實際調控行動扭轉市場預期。具體建議如下：
       （一）繼續(xù)實施微調的策略，實施“促消費，穩(wěn)投資，保出口”的宏觀調控政策
       （二）行政制度：完善調控的部門和協調機制，落實調控目標責任制
       增加調控部門，完善協調機制。建議將原來的7部委擴展成8部委，增加新聞宣傳主管部門，負責房地產新聞輿論的引導和監(jiān)管；成立由主要領導負責的房地產宏觀調控的領導小組或專門委員會，負責協調決策和聯合行動。
       完善調控目標，完善問責機制。制定全面、適當的住房調控目標，包括住房供應及價格，住房信貸及增長，土地供應及價格、保障性住房建設目標，稅收、土地、金融等相關制度改革的規(guī)劃目標。細化行政責任，加強監(jiān)督檢查，兌現責任追究。
       （三）需求管理：繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。
       （四）預期管理：完善新聞發(fā)言人制度，嚴懲有關房地產謠言的傳播和炒作
       （五）金融政策：取消期房預售制度，完善差別化的金融政策
       建議有關部門（中國銀監(jiān)會）牽頭并在盡可能短的時間里建構有效的資金細分平臺。實施房地產貸款總量規(guī)模及增長目標的區(qū)間控制。按照一定比例（如房地產商業(yè)貸款與保障性住房貸款6:4），實施房地產開發(fā)貸款商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。實施差別利率制度：第一，取消“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準利率”，二套房的貸款利率提升至基準利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，實行商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款自動上浮普通行業(yè)貸款0.5的貸款制度，保障性房地產開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5百分點的制度。
       繼續(xù)限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3%；停止三套房貸款。繼續(xù)實施“認房又認貸”的標準審核借款人，暫未有新的調整。
       取消期房預售制度，創(chuàng)新房地產開發(fā)融資渠道。在開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，有利于控制開發(fā)商資金鏈，促進開發(fā)商快建快銷。
       （六）稅收政策：將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口
       建議有關部門在總結重慶和上海房地產征收試點經驗的基礎上，迎難而上，進一步擴大房產稅開征試點城市，將房地產試點與個別房地產調控政策調整（比如限購政策）結合起來，鼓勵有條件的地方率先進行對中上收入階層持有超過普通商品房標準部分的物業(yè)開征房產稅征收試點，根據用途、價值、面積、套型、使用年限等，確定征收合理的額度和稅率。
       （七）住房保障：完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程
加快開辟保障性住房多元化的融資渠道。繼續(xù)增加政府的保障房財政投入。重點加快推進企業(yè)債券融資工作，向機構投資者和社會公眾進行債券融資。
       向商業(yè)金融機構和政策金融機構進行信貸融資。向政策性金融機構和商業(yè)性金融機構進行股權融資。實行安居住房投資或開發(fā)企業(yè)上市融資。第五，建立安居住房抵押貸款的二級市場。
加快完善保障房質量管理制度?？焱晟票Ｕ戏康呐渥夂团涫壑贫取Ｃ魑Ｕ闲宰》慨a權出資人所有制。完善保障性住房經營管理體制。
       批準有條件的城市實施“康居工程”的試點和探索。重新界定普通商品房的標準，界定中等收入家庭資格，采取定向申請的辦法，對符合收入和居住條件的中等收入居民給予購租普通商品房優(yōu)惠支持，對中等收入家庭購買普通商品房給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔保。
       （八）租賃市場：規(guī)范租賃市場，發(fā)展租賃市場
       （九）土地政策：制定土地調控的目標，完善土地招拍掛制度
       要求各地政府限期制定土地調控的目標。包括供地規(guī)模、供地結構、供給價格區(qū)間和增幅區(qū)間，落實調控責任，并作為行政問責的依據；增加普通商品房用地尤其是保障性住房用地的供應。簡化審批程序，減免行政收費，確保住房用地應保盡保；完善住房用地有償出讓的競爭機制；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點：實行房價過度上漲超過購買力的差額，由政府土價過度上漲而獲取的收益補貼的制度。當商品房用地土地價上漲導致普通商品房和保障房價格上漲，超出中低收入及保障對象承受能力時，其價差的一定比例由商品房用地上漲的出讓金補貼。 
                                                                                                                    （來源：中國社會科學院網）